9月5日下午，“新生于旧 New in Old” ——2019北京国际设计周城市更新主题展，在前门东区青云胡同23-29号院隆重开幕。展览在设计周期间集中呈现了国内外105个城市更新案例，成为致力于城市更新领域的各方人士进行学习、思考、交流、对话的平台。在城市更新的现实性与复杂性中，理论与实践，现实与理想，价值观与方法论，仍有诸多未知地带需要探索。

9月4日下午，在展览筹备的最后一天，“AC传媒智库”对展览主策展人、北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师朱小地进行了专访，他将多年参与北京老城城市更新的经验与体会在专访中进行了总结。

*以下为采访实录全文。

全文分为六个主题章节：
1、存量更新与增量发展的冲突
2、紧迫的“保护更新”与谨慎的“微循环”
3、“老城更新”与“文物保护”的分野
4、过去（历史信息）与未来（功能定位）的双向关系
5、从“风貌保护”到“文化整体保护”
6、从“固化”的保护到“活化”的创新

01. 存量更新与增量发展的冲突

改革开放后中国经济年均增速达9.8%；利用互联网、全球化提供的难得机遇，中国成功实现了跨越式发展，在 2010年跃升为世界第二大经济体[1]。人口与经济的爆发增长，必然带来土地的大量开发和房地产的野蛮生长。但自2012年起，中国经济出现转折点，增速持续放缓[2]。全球经济发展也同样面临瓶颈。

大家都能感到，城市建设已经告别了增量扩张的时代，进入从增量到存量的转型期。

现在，转型的特征已经相当显著。城市存量的问题，在老城保护、工业遗产利用和乡村建设三个方面突出呈现出来。因城市发展过程的历史与现实的相似性，这三类城市存量在空间上形成了近似同心的圈层。北京的这种现象就非常具有代表性。

存量的保护与更新，既是社会发展趋势使然、也是“转型”中的不得已而为之。“北京新总规”提出的“老城不能再拆了”、“应保尽保”等，有着深刻的社会背景，并非偶然。

过去习惯了的、通过新增建设形成土地资源及财富的集中和分配，这套增量发展体系很难再持续下去；几十年专注增量建设，在一定程度上使城市存量问题积重难返。投资分配的转向、亟待解决的城市问题，都使“存量的保护与更新”越发成为城市发展寻求新突破新路径的关键隘口，它或将成为政策导向、经济资本与社会伦理各方关注的新焦点。

然而，存量的保护与更新，远比增量建设困难得多。城市更新是关系到社会整体的宏大工作，是到目前还没有标准答案的社会实验。历史陈因矛盾相互制约、现行政策措施无法对接，凡是进入这个领域的人，都有如坠云中的感受。

这种现实背后的深层次原因，可能要归结到存量的现实与仍在运行的增量发展体系存在冲突，这种冲突往往是城市更新工作难以突破的边界条件和制约因素：

首先，我国的城市建设管理体系仍是围绕“一块空地”建立起来的：如果你想进行建设，首先把地块拆平，收储到国家建设用地之中，再进行招拍挂，建设方获得土地，进行有程序的规划设计报批，之后才能开始建设。之前我们侧重“发展”，这套拆平成“一块空地”的模式，就成为城市建设管理的基本框架。但历史街区中，建筑物已经存在，所有的修缮、改造、更新，都没有办法重新走一遍“建设程序”；

怎样从政策管理程序上，让老城的保护更新“合规”？

如果这个问题不解决，就意味着，政府、国企、民企或个人，无论谁进入老城更新，都如同进入一个“盲区”，所有努力无法获得承认和积累，投入无法实现有效的回报。其结果是，社会资源无法进入，老城更新就只能靠政府投入。

地方政府之间的差异较大，有的城市财政宽裕；而有的地方没钱，甚至负债，那么保护更新就更加困难。比如，中国很多县城，文化遗产聚集度很高，乡村文化对其的依存度很高，聚落和建筑的原型的丰富度很高；但这些地区未必都是经济领先地区。没有一套适应“存量”的政策体系，来保障社会资源力量的有序投入，这些地区如何能仅凭政府财力去进行保护更新？

其次，更新后的使用者（包括原住民和外来者），在空间使用权利上，若得不到长期承诺，投入和回报无法平衡。一个房子，如果持续维修的话，可以使用上百年，但目前政策赋予使用者的使用年限（以及与产权相关的其它年限），都相对偏短。确保一个长期使用年限，使用者的大笔投入才能摊薄在每一年的收益之中。这样才能调动社会各方面对于遗产、文化保护的热情，才能激发多种可能性，而不是靠政府单向支持。

此外，旧有观念仍然是存量保护与更新的最大障碍。不同思想的争鸣还停留在各自的出发点，没有走进问题的核心进行讨论。其中以点带面和以面盖点的观点，均不具有开放的心态和对话的能力。2017年出台的《北京城市总体规划（2016-2035年）》（简称“北京新总规”）中明确表示应当“制定政策法规，鼓励存量更新”[3]；政府、企业、运营方所面对的情况越来越多元、越来越复杂；与此同时，公众在这一过程中的参与程度也越来越高。各方必须从原先相对独立、各自筹划的工作模式，逐渐走向更为紧密的交流和合作。

** 02. 紧迫的“保护更新”与谨慎的“微循环”**

社会转型期，每个城市都应有主动的意识来应对转型。这种转型是相当紧迫的。

首先，历史遗留问题，拖得时间越久，越难解决，解决的成本越高。改革开放后，在发展 保护两方面，对发展关注的太多了。不但历史街区遗留下很多问题，即使“发展”本身也会给城市带来新问题。

其中尤以“产权”问题最突出，公有、私有及各类产权矛盾，在几十年中形成套叠状态，目前仍没有理想的解决方案，仍是在不断磨合的僵持中；但又必须尽快解决，因为越拖解决的成本越大，解决的机会也在逐渐丧失；有些城市地区，甚至已经失去了最好的时机，而沦为“无能为力”的状态。

其次，保留下来的历史街区，是否有足够的文化业态和人群可供植入？这个问题还很严峻。试想，究竟有多少企业或个人，有能力使用这些空间资源？能适应并利用改造后的空间、用真实的产品与服务、经受真实的市场规律考验而生存下来？在老城复兴、工业遗产再利用、乡村建设这三个领域，保护更新后能植入的运营或产业内容，还非常有限。

当历史街区保护下来的面积逐步增大，你会发现其中的业态越来越趋同，竞争日趋激烈，业态能否在历史街区中真正活下来？如何让我们保护更新后的房子，充满了人，充满了生活？

存量的保护与更新，实际上在展开一场对有限的产业文化资源的争夺。城市与城市、地区与地区之间，竞争将是非常激烈的：看谁能在社会转型的大背景下抓住机遇，更快地为自己的城市地区保留下宝贵的文化产业的资源、人才和活力。

如果一个城市没有主动的意识去应对这种发展，不注重、或者没有能力进行存量保护与更新，很可能会错过最后的机会：在周边城市抢先发展的压力下，维持运营的投资和消费很容易被吸走，那些原本具有历史价值的建筑、街区和城镇将很可能进一步衰败，甚至自行消亡。

即使这么迫切，在具体实操层面，却又“急不得”。不可能再走“推倒重来”的老路，一定要以“点”状的小规模方式，不断地介入、干预、融合、共生，渐进，形成不间断的“微循环”。

在万不得已、一个片区整体重建时，可以采用“集群设计”的方法，通过多方向的不同设计者来共同挖掘历史线索、并提出更平衡更综合的方案。但“集群设计”只是提供了对历史的更多阐释、更多的未来“可能性”而已；城市与建筑空间所容纳的历史信息、跟环境相适应的生活形态，仍然会丧失——我们失去了保护的意义：即使我们的房子可以恢复成一个“历史”的外表，其中也没有任何有价值的真实生活。

我们已经走过很多这样的弯路。比如前门大街的改造，文物专家和建筑师做了大量的工作：50年代街区什么样、改造前什么样、设计方案什么样、改造完成什么样……大家做过非常细致的研究。但规划建筑学和文保专家们，基于这样一种学科细分的研究方式，更多地去讨论建筑实体应有的形式，很可能忽视了更重要更鲜活的历史信息、生活模式、原住民人群等；改造完成后，虽然我们仍然可以追溯，哪个房子改造后呼应着历史，但其实已经没有活的价值了。

这样的做法，在奥运会之后的这些年中，也接受了历史的检验——不成立。推平重建，你就失去了文化的根基，就丧失了文化的活态的延续。虽然城市更新的形势很紧迫，但是没办法，具体改造的动作，一定是“微循环”，急不得。

2017年“北京城市总体规划(2016年—2035年)”的批复，成为一个重要的契机。行业中形成了一个明显的转变，从政府到社会，对城市遗产有了更多的关注，形成了明确的城市更新价值观：“推平重建”和“运动式的改变”已彻底成为过去；微循环的持续的存量保护与更新，将成为中国未来发展相当长一段时间里的基本共识。

** 03. “老城更新”与“文物保护”的分野**

新中国成立后，各级文物保护工作都在落实，文物保护已经形成了一套行之有效的章法。但中国很多城市是在上千年封建历史的基础上发展起来的，大片历史区不能完全归并入“文物”的保护范畴中，但却拥有很强的历史特征、很丰富的历史遗存。该如何对待？

自《雅典宪章》（1933）提出“保护有历史价值的建筑和地区”，到《内罗毕建议》（1976）中指出“历史地区是丰富多彩的文化、宗教及社会的最生动的写照，必须延续到后世，保护历史地区并使它与现代社会生活相结合是城市规划与土地开发的基本要素”，再到后来的《维也纳备忘录》（2005）和《保护城市历史景观宣言》（2005），提出保护城市历史景观的概念，超出传统的历史中心、建筑群和周边环境的范畴，涵盖了更广的土地和景观环境……

保护理念与原则不断地更新、深化，从强调保护的原真性，再到原真性与整体性并重，逐渐形成较为完整的理论体系——从保护个体文物建筑扩大到历史街区、建筑群乃至一个完整的城市及其历史景观。

整体性保护在国际上被认为是城市历史地区保护和发展的唯一有效的准则。[4]

面对存量保护与更新，我们应建立当代人的城市史观，盲目地自大和过分地尊崇都会导致研究和实践的偏颇。

城市如同一个巨大的博物馆，我们在其中就如同位于时间的维度里，向后可以看到几百年、甚至是几千年人类文明进步的历史，向前又能洞悉未来发展的可能性。保留不同历史时期的建筑，就是保留人类文明进步的证据。无论证据的价值和意义评价的标准如何，也无论证据从美学与功能的作用的衡量结果如何，这些都是证据。证据是相对于我们当代人而言的，这也回答了城市风貌保护的时间定位，就是当下，而不是以往任何时候。

北京老城，自元代开始经历了明、清、至民国多个朝代的更迭，到建国以来的70年间，又受到了不同程度的破坏，即使目前仍然呈现传统风貌的街区也变得面目全非。建筑与历史同样被反复书写和覆盖，真正的文化遗存已经难觅踪迹。

城市不同历史时期所形成的建筑成果，肯定有不尽理想、甚至大家公认不理想的案例。每一代人的认知都有自己的局限，但它们也已成为了城市的一部分。我们只能在这个基础上，不断认知、不断扬弃。

因此，我们必须打开时间的维度来考量。即使某些城区有很明显的某段历史的风貌形制，它们也仍处在不断发展变化的过程。在时间长河的流动中，我们会发现，我们找不到一个绝对客观的“原真性”。生活，与包容它的环境，不断磨合、不断变化、相互适应；最终的“原真性”，很可能是一种长期演化而形成的、人们生存生活的模式和结构，无法量化；

因此，将历史街区恢复到某一历史时期，是没有意义的。每一个历史时期均在城市的发展过程中留下不可磨灭的印记，无论从我们当代人的角度去观察得出什么评价，我们都应该勇敢地面对。而当代人亦不可忽视自己的能力，必须给出属于当代的答案。这种尝试一直在进行着，也必将继续下去。

因此，我们不能把老城历史街区按照“文物复原“的刻板标准，抹煞真实的历史进程与生活演进；我们应该让居住的老百姓体会到的，是一种融入当代诉求的、潜移默化的、持续的环境优化，而不是以某种历史教条来进行“运动式”的改变。

04. 过去（历史信息）与未来（功能定位）的双向关系

这让我们想起路易.康的一句名言：“未来 来自融化了的过去”。

爱德华·霍列特·卡尔在《历史是什么》一书中论述：根据过去了解现在，也意味着根据现在了解过去，历史学的功能就是通过了解两者间的互相关系，获得对过去和现在的更深刻理解。

过去与现在的双向关系，不仅是历史学中的重要观点，也是我们面对保护与更新工作的一种预设的思维模式，潜移默化地影响着我们的追忆过程。规划师建筑师对于文化的回应，场地文脉的回应，物理环境的回应，甚至功能的回应，都或多或少地来自对过往时空的溯源。

在存量的保护与更新中，最有争议又最具挑战性的就是——具有一定历史信息的建筑或片区被完全拆除后，在原地进行建设。在“北京新总规”和中央对新总规的批复中，都提到了“恢复性修建”，目前学界基本上认同在这样的场地上进行的建设项目，属于“恢复性修建”项目。

有趣的是，在新建项目中，对过往的追思很抽象，往往是规划设计者在主观上对场地施加的审视和判断，是单向的；而在改造项目中，基地则更多地向设计者表达着自己的“意志”，这种双向“对话”，围绕着刚刚消逝的事物，具体可触，频繁而强烈。

因为这时，我们面对的不再是一片空地和一些遥远模糊的线索，而是一个刚刚还容纳着生活的建成物，甚至是一段正在进行时的故事。此时，它们所具备的能量，它们所显示的诉求，都远比新建项目的一片空地来的强烈得多。

因此，在城市更新项目中，这种双向的对话关系，是我们更应关注和采取的，也只有这样，我们才能从在场所中，充分激发出比现状更好的存在状态，这也便是更新的意义。

由此，双向的工作内容必不可少：

1、 历史沿革的梳理
设计师必须到现场对历史信息进行深入观察、了解、研究，从而能够客观地对其进行梳理。只有深入了解场地的空间与时间价值，才能准确找到与环境对话的线索和逻辑，这也正是存量保护与更新的难点所在。

2、 功能先行的策略
项目定位和功能策划，一定要先行。必须有真正的使用者作为改造设计的对象，设计才真正有意义。没有功能、没有使用目的，用片面孤立的专业知识去臆想解决一个复杂综合的社会问题，不可能成功。

如果不能落实功能定位，改造后的使用者很可能会继续“私搭乱建”，因为真实的人的生活很可能与物质空间环境不适应。保护更新，要瞄准真实生活的延续，不管是原住民、本地人还是外来人，只有让人们的真实生活参与进来，保护更新才有价值。

05. 从“风貌保护”到“文化整体保护”

现在看来，是应该提出完整的解决方案、也必须提出完整的解决方案了。我们在与时间赛跑，尽管我们的能力还处在分散的状态，有待进一步的形成共识，凝心聚力。

“文化整体保护”的理念使城市生活延续与创新成为可能。

回顾以往的历次存量的保护与更新，往往停留在物质形态的讨论与推进，更多关注所谓的“城市风貌”的问题。然而，城市的衰败不仅在于房屋破损、空间狭窄、私搭乱建泛滥等表象，同时还有人口老化、功能单一、市政落后、道路拥挤和停车困难等内在问题。

于是，我们提出“文化整体保护”的理念。虽然这一理念的相关内容，在欧洲国家的案例实践中已经被一些学者提出过，但对于中国城市来说具有特殊的内涵和外延。

所谓“文化整体保护”的概念，即从过去单纯的对建筑实体的保护，转移到对建筑实体和人的共同保护。要结合城市发展规划，协调建筑与功能、街区与人群的共生关系，恢复街区活力。既要保护原有街巷结构、院落肌理和建筑风貌，又要创造更多的使原住民继续留存下来的可能性，保持与外部的有序流动，从而实现老城的文化复兴。

文化整体保护，可以从空间、时间和对象三个层面加以理解：

一、空间上，突破原来设定的保护片区的范围，扩展到对整个街道所有建筑的保护，再由街道扩展到城市的范围。不是简单地关注文物建筑、历史建筑，而将所有的建筑现实视为城市完整面貌；

二、时间上，以发展的眼光，表达当代人对城市发展历史过程的尊重。不以某个时间断层为依据，而将城市视作动态的历史沿革的完整载体；

三、保护对象上，从过去单纯对建筑实体的保护，转移到对建筑实体和人的共同保护。提升原住民的居住品质，同时吸引容纳新居民，达到建筑风貌和城市生活的完整结合。

工作的核心是“人”；房子终归是要被“人”使用，更新后的老城建筑，要有人用、能用得起、能在其中长期生存发展；虽然我们的政府有很强的操作能力，但这不是靠政府的一己之力能够完成的。关键是我们的社会要怎么孵化培育出 适合老城环境的生活、产业和人群。

06. 从“固化”的保护到“活化”的创新
基于以上分析，纵观历史，城市环境氛围在持续变化，我不赞成把一个建筑恢复到某个历史时点；也许对文物这样做是对的，但在城市的、历史街区的语境中，规划师建筑师最根本的使命还是在于“创新”，在尊重历史中“创新”。既然我们是当代人，我们只能立足于当下，以“当代人”的思维方式和认知能力，去汲取历史中的能量，去解决我们面临的时代问题。

从这点来说，这次我们在青云胡同举办的城市更新案例展，从“新生于旧”的主题到选择收录的作品，都更强调“创新”——结合历史条件、环境进行的“创新”。不同的成果汇聚到一起，给大家一个研习、交流、争论的平台和参照系；

这些探索，很难以“好与坏”“美与丑”给出判断，没有统一的标准，也不应该有通用的答案；这里面也会有理想或不理想、成功或失败；也许我们现在就可以评价，也许我们更应该放在历史的维度里；这些探索，既是个人的、个性的，也将汇聚成这个时代城市更新共同的大潮流。

这也是我们为何把展览地点放在了“青云胡同23号院”的原因。

首先，它位于前门东区这样的老城精华区，与展览的主题有非常明确的对应关系；其次，青云胡同的改造更新设计，恢复了传统的院落，也创造了现代的流动空间，观众会在这样一个特定环境中进入我们探讨的话题；观众成为环境中的一部分，与这个空间对话，与设计师的每个作品对话，展览就更有意义和价值。

我们从全国各地收购了大量老百姓家居的“老桌子”，大的、小的、高的、矮的、各种颜色，我们将它们组织在一起。每个案例的内容都做成了一本“大书”，放在这些老桌子上。我们希望能吸引观众在这里“学习”，而不是通常意义上的走马观花地“看展览”。

在安静的院落中坐下来，哪怕只看一本、两本，看进去，就很好。用“书”的形式，把城市更新项目环境的现实条件、设计思考、最终成果都详细表达出来。每个观众的观展时间有限，也许只能看完一两本“大书”，但已经完成了一个深入学习的过程。

人们这样的学习过程，将实现“青云胡同23号院”改造更新设计的最后一步：新生活的营造。这是展览策划的初衷。人们在观展时，没有任何展板遮挡视线，抬头就是老城更新的真实建筑环境，透过通透的玻璃墙面，光线在玻璃砖中折射。希望这个特别的氛围，引起观众对中国城市、乡村的深沉思考，希望展览内容与观众的情感体验，在这里发生多维的穿插碰撞。

*[1] （数据来源：国家统计局）
[2] （资料来源：国家发改委学术委员会秘书长张燕生于2013香港经济峰会的发言）
[3] （资料来源：《新总规》第二章第一节 22-7）
[4] 资料来源：阮仪三 李红艳《真伪之问-何为真正的城市遗产保护》。

受访人：朱小地，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师。长期关注城市规划与建设过程，将公共空间作为城市研究的重要对象，致力于通过公共空间的营造在政府与个人之间建立起新的利益平衡，形成动态规划理论。在北京旧城保护与更新的领域，曾提出开发地下公共空间的设想，解决历史街区市政资源严重不足的现状，从而构建新型的有机更新的模式。

采访人：王舒展，北京建院建筑文化传播有限公司董事长，AC《建筑创作》杂志主编。*